גיל הזהב – מעגלי החיים +60 שנות הזהב הגיל השלישי 
זכויות יורשים בפרויקט התחדשות עירונית
עידכון חשוב !
מקור המידע והכתבה שפתחה את הסיפור
מקור המידע הראשוני. היה בעיתון ידיעות. באמצע חודש דצמבר 2025 התפרסמה כתבה על חוות דעת משפטית חדשה של המשנה ליועצת המשפטית של הממשלה, עו"ד כרמית יוליס. חוות הדעת קובעת כי זכויות הקשישים/הזקנים/המבוגרים במשפחה. אלה שאנחנו קוראים להם בני הגיל השלישי. יכולים להעביר ליורשים את זכויותיהם בפרויקטים של התחדשות עירונית. אנחנו המשכנו לחפור ולהגיע לכמה פרטים נוספים.
חוות הדעת החדשה: זכויות הקשישים עוברות בירושה
חוות הדעת ניתנה לאור מצבים חוזרים ונשנים בהן התעוררו בעיות. בעלי דירות קשישים חתמו על עסקאות התחדשות עירונית אך נפטרו לפני סיום הפרויקט וקבלת התמורות מהיזם. יזמים סירבו להעניק את התמורות הייחודיות ליורשים במקרים שבהם לא נקבע הדבר במפורש בהסכם.
מדובר בעסקאות התחדשות עירונית, לעתים במסגרת פינוי בינוי ובפעמים אחרות בפרויקט חיזוק בניינים ישנים כך שיהיו עמידים ברעידות אדמה. יזם הפרויקט חייב היה להציע לבעלי דירה קשישים בבית משותף תמורות מיוחדות שלא נהוגות לגבי דיירים צעירים יותר. התנאי הבסיסי היה כי בעת חתימת העסקה בעל הדירה הוא בן 70 ומעלה והוא מתגורר בדירה מינימום שנתיים.
ההצעות שהיזם חייב היה להציע
הן בחירה מתוך 3 החלופות:
- מעבר לדיור מוגן כולל תוספת תשלומים שונים על פי השווי של דירה חלופית ועוד.
- שתי דירות ששווין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה.
- דירה אחת קטנה יותר וגם תוספת תשלומים לפי פער הערך בין דירת התמורה.
הצעות מיוחדות אלה הוצעו לאנשים מעל גיל 70 כי לרבים מבני הגיל המבוגר קשה להסתגל למקומות חדשים. קשה להם גם להתרגל לתנאים חדשים ולכן הם נוטים לא להירשם לעסקאות של התחדשות עירונית. לפעמים כל השכנים בבניין חתמו והם מפעילים לחצים על המסרבים לחתום בני ה- 70 ומעלה.
מקרים של ניצול וחוסר גילוי נאות
לפני שנה התפרסמו מקרים בהן יזמים של פרויקטים ניצלו את הלחץ של "מרבית" הדיירים על הדייר המבוגר המסרב, בלי ליידע אותו על זכויותיו המיוחדות. על פי חוות הדעת של עו"ד כרמית יוליס מספטמבר 2024 חלה חובת הגילוי ביושרה, במשא ומתן הראשוני בעסקאות התחדשות עירונית לידע את הדיירים הוותיקים, אחרת העסקה לא תצא לפועל. אם היזמים לא נהגו בתום לב, המשמעות היא כי ייתכן וניתן לתבוע אותם על מרמה.
האם התמורות עוברות ליורשים והקביעות המשפטיות
זאת הסיבה כי בחוות הדעת החדשה ב 2025 כותבת יוליס כי ישנה הסתברות גבוהה כי הקשישים לא יספיקו כלל ליהנות מפירות הפרויקט שמימושו לוקח זמן רב וגם העלויות גבוהות עקב השינויים. כאן עלתה השאלה האם יורשיו של בעל הדירה הקשיש שהלך לעולמו יורשים את ההתחייבות החוזית של היזם להעניק לו תמורות ייחודיות, או שחובתו של היזם פוקעת לאחר מותו של הקשיש.
הקביעות המשפטיות המרכזיות של שנת 2025 מדגישות כי פרויקט ההתחדשות העירונית הוא חוזה לכל דבר ועניין ויש לבחון כל מקרה לגופו. אם היזם והקשיש קבעו איזו התחייבות מיוחדת תינתן לו, ייקבע גורלה של החלופה/התמורה לפי ההסכם.
ההמלצה לכלול הוראות מפורשות
הקושי העיקרי נוצר כאשר אין התייחסות. לכן ממליצה עו"ד כרמית לואיס לכלול באופן מפורט בכל הסכם גם הוראות למקרים של פטירה. בטרם העברת התמורה. במקרים בהם לא ניתן לפרש מהחוזה את סוגיית הירושה והתמורות. קובעת עו"ד כרמית יוליס בשנת 2025 (פורסם רשמית בעיתונות היומית ב 14.12.25). הזכות של הקשיש שנפטר, לקבלת התמורות כפי שפרטנו כאן למעלה תיחשב כנכס מנכסי העזבון שעובר בירושה.
לסיכום:
היזם של הפרויקט מחויב לתת התמורות המיוחדות גם ליורשים. זאת על פי עקרון הירושה כי מרבית התמורות שניתנות לקשישים במסגרת התחדשות עירונית הן בעלות אופי כלכלי, כמו דירה או סכום כספי ולכן אין הצדקה לפקיעתן עם פטירת הקשיש. תמיד יש לבחון כל מקרה לפי ההוראות במקרה הספציפי. יוליס ממליצה לכלול באופן מפורט בהסכמים הוראות במקרה של פטירה בטרם העברת התמורה לבעל הדירה הקשיש.
חוות הדעת מבהירה כי זכויות מוגדלות של קשישים בפרויקטים של התחדשות עירונית אינן אישיות בלבד. אלא הן נכס כלכלי שעובר בירושה. זהו צעד משמעותי בהגנה על זכויות משפחות של קשישים. ובהבטחת כי ההטבות המגיעות להם. כך לא יאבדו עקב פטירה במהלך הפרויקט הארוך. ובא לציון גואל.
אלה הפרטים שאני חפרתי ומצאתי. אבל אני מאד מזמינה אתכם להוסיף כאם שאלות. הערות. סיפורי מקרה שלא נהגו כך. ככל שנוכל לעזור באיתור חומרים נוספים בעזרתכם נוכל לעזור.
בברכה, ד"ר אלקה יפה
