הסכנה שבזיכרון הדברים

הסכנה שבזיכרון הדברים
מאת עו"ד אילן גולדנברג

במקרים רבים, לעיתים בעידוד מתווכים, מתפתים לחתום במועד סגירת העיסקה על "זכרון דברים", לשלם "על החשבון" וזאת להוכחת "רצינות". אך על מנת להבין את משמעות הדבר והשלכותיו, לפני שאתם ממהרים לחתום חשוב לדעת מספר עובדות.

ראשית, מבחינה משפטית זכרון דברים הינו חוזה לכל דבר וענין, וזאת כאשר הוא כולל התייחסות מפורשת לזהות הנכס, זהות הצדדים, מחיר העיסקה, מועדי תשלום, חלוקת חבויות המס וכיוצא באלה פרטים. זאת אף אף אם חסר פרט כלשהו ניתן להשלימו במקרה בו תוגש תביעה לאכיפת זכרון דברים, ובלבד שברור כי הצדדים הסכימו.
רבים מוסיפים בזכרון הדברים סעיף הקובע כי הסכם מפורט יחתם בקרוב, אולם חשוב לדעת כי בדרך כלל אין בכך כדי לשלול מתוקפו העצמאי של זכרון הדברים.
גם מיסוי מקרקעין רואים במועד עריכת זכרון הדברים כמועד הקובע וקיימת חובת דיווח למס שבח על כל זכרון דברים שנחתם, אף אם לאחריו לא יצאה לפועל עיסקה. במקרה זה יש להודיע על ביטול עיסקה למס שבח, כדי להמנע מחבות במס על עיסקה שבוטלה.
את מס השבח ומס הרכישה בגין עיסקת מקרקעין יש לשלם תוך 50 יום מיום העיסקה, ומאחר ומבחינת רשויות המס יום העיסקה הוא יום זכרון הדברים, הרי שגם אם רק 30 יום לאחר זכרון הדברים נחתם הסכם מכר, הרי שאת המס יש לשלם בהתיחס למועד חתימת זכרון הדברים המוקדם.
מרבית עורכי הדין ואני ביניהם ממליצים שלא לחתום על זכרון דברים ביחס לעיסקאות במקרקעין. זוהי לרוב העיסקה הגדולה ביותר שהם עושים בחייהם מבחינת המחיר, ומאחר ומדובר בעיסקה מורכבת, שבה התנאים המסחריים מושפעים באופן ניכר וישיר מנתונים רבים שחלקם משפטיים, כגון: האם הנכס משועבד? האם קיימים חובות בגינו? האם הקונה זקוק למשכנתא לרכישתו? מה מועד הפינוי והאם הוא מותנה ברכישת דירה אחרת לשימוש המוכר או במכירת הדירה הקונה? כיצד יובטחו כספי הקונה (הערת אזהרה, נאמנות וכו') ? ופרמטרים רבים הדורשים מומחיות, בדיקה וליבון קודם להסכמה אפילו על ענין המחיר, שלכאורה הוא המרכזי ביותר עבור הצדדים.
לדוגמא: אם קיימת תוכנית בניה המגדילה את הזכויות בגין הדירה הנמכרת וקיים היטל השבחה, והמוכר לא בדק זאת ולא היה מודע לכך במועד עריכת זכרון הדברים, יתכן מאוד כי מהמחיר שחשב המוכר שיקבל, ישאר לו ב"נטו" פחות כסף, מאחר והוא ידרש לשלם את ההיטל.
לא נדיר שעיסקה מסויימת אינה יכולה כלל לצאת לפועל. לדוגמא: אם על הדירה רשומה משכנתא של המוכר שאין ביכולתו להסירה או לגרור אותה, אלא רק בסמוך למועד מסירת החזקה לקונה, ואותו קונה מעונין לממן את חלק הארי של מחיר הדירה במשכנתא שיקח בעצמו וזאת כבר מהתשלומים הראשונים, יכול מאוד להיות שמדובר בעיסקה שהקונה לא יכול לבצעה. אם הקונה חתם על זכרון דברים שקובע לוח תשלומים בלתי מותנה באפשרות לקחת משכנתא, הוא יכול למצוא עצמו מפר חוזה מבלי שיש לו סעיף מילוט ראוי, והוא יאלץ לשלם פיצוי בגין הסכמת המוכר לבטל את החוזה/ זכרון הדברים.
יש להיזהר במיוחד במצבים בהם אחד הצדדים, מציג "במקרה" זכרון דברים מוכן בגין הנכס הנמכר, כאשר יש למלא רק את שמות הקונים והמחיר המוסכם. פעמים רבות יתכן וזהו מסמך שהוכן ע"י עורך דין מטעם המוכר, אשר שומר אך ורק על זכויות המוכר ויכול להפיל בפח קונה תמים שרק חשב שהוא חותם על מסמך שהוא מעין "הצהרת כוונות".
לסיכום, מומלץ מאוד להמנע ככל האפשר מחתימה על זכרון דברים לדירה, ויש לסכם תחילה בעל פה את התנאים המרכזיים ולהפנות את הכנת ההסכם הכתוב לעורכי הדין של הצדדים תוך זמן קצר. מנסיון, אמנם יתכן ועיסקאות מסויימות יתפספסו לאחר שיבחנו לעומק בשלב שלאחר ההסכמה העקרונית, אך במקרים רבים עדיף לגלות זאת בזמן, מאשר להסתבך בעיסקה מחייבת שאחד הצדדים אינו מעונין לקיימה כי לא נבדקו כראוי כל ההיבטים שלה.
*גילוי נאות-הכותב הוא בעל משרד עצמאי לעריכת דין.

שאלות משפטיות ניתן להפנות באמצעות המערכת.